Bail

Le bail est un contrat de location conclu entre un.e locateur.trice et un.e locataire afin de définir leurs engagements respectifs concernant un logement.

Le formulaire de bail du Tribunal administratif du logement est obligatoire depuis le 1^erseptembre 1996.

Section A : Locateur.trice et locataire

C’est ici qu’on inscrit le nom et les coordonnées du locateur ou de la locatrice et du ou de la locataire au moment de la signature du bail.

À noter que le locateur ou la locatrice n’est pas nécessairement le.la propriétaire. Bien qu’en général, ce soit le cas, la distinction est importante si le.la locataire subit des préjudices et utilise les recours auxquels il.elle a droit.

Section B : Description et destination du logement loué

Dans cette section, il est nécessaire d’indiquer la description et la destination du logement loué. C’est donc l’adresse de votre nouveau logement. Il y a également écrit les accessoires qui sont inclus dans la location.

Section C : Durée du bail

Cette partie est très importante car la durée du bail affectera ultérieurement les délais concernant les différents avis telles la reprise du logement, l’augmentation de loyer et autres. Assurez-vous que la durée indiquée est la bonne.

Section D : Loyer

C’est ici qu’on indique le montant du loyer et le mode de paiement. Notez qu’il ne peut y avoir qu’une seule augmentation de loyer par année.

De plus, le seul montant que le locateur peut demander avant que vous preniez possession du logement est le loyer du premier mois. Aucun autre frais ou dépôt ne peuvent être demandés.

Notez aussi que le locateur ne peut exiger la remise de chèques postdatés. À moins d’une entente contraire, il est préférable de payer chaque mois séparément au premier de chacun de ces mois.

De plus, à moins d’une entente contraire, c’est au locateur ou à la locatrice de venir quérir le loyer à votre domicile.

Finalement, n’oubliez jamais qu’il est important de demander un reçu afin de prouver vos paiements de loyer.

Section E : Services et conditions

La section E sert à inscrire toutes les négociations entre le locateur ou la locatrice et le.la locataire : la peinture, les réparations à effectuer, la date limite d’exécution avant la délivrance du logement ou en cours de bail. On y inscrit également si le chauffage, l’eau chaude, la location du chauffe-eau, l’électricité et la taxe d’eau et de vidanges sont à la charge du locateur ou du locataire. On y stipule les responsabilités quant au déneigement, les droits d’accès et le droit de garder ou non des animaux.

De plus, s’il y a des règlements d’immeuble, c’est dans cette section qu’on confirmera qu’ils ont été remis au ou à la locataire avant la signature du bail. Si le.la locataire n’a pas reçu d’exemplaire, les règlements ne s’appliqueront pas.

Il est important de noter qu’en l’absence de constat des lieux lors de la possession du logement (descriptions, photos, etc.), le logement est présumé être en bon état d’habitabilité au début du bail. Il est donc dans votre intérêt de documenter votre prise de possession.

Section F : Restrictions au droit à la fixation du loyer et à la modification du bail par le Tribunal administratif du logement

La section F ne s’applique pas à tous les logements.
Elle doit seulement être remplie lorsque le logement est situé dans un immeuble :

Loué par une coopérative d’habitation;
Construit depuis 5 ans ou moins; ou
Dont l’utilisation à des fins résidentielles résulte d’un changement d’affectation datant de 5 ans ou moins.

Il faut se méfier de ces logements, car le locateur ou la locatrice peut augmenter le montant du loyer comme bon lui semble durant les 5 premières années sans que le.la locataire ait quoi que ce soit à dire.

Section G : Avis au nouveau locataire

C’est ici que la loi exige au locateur ou à la locatrice d’indiquer quel était l’ancien loyer du logement. Cela vous permet de voir à quel point il y a eu une augmentation lors du changement de locataires. Il y a bien sûr des recours possibles lorsque vous jugez que la différence entre les loyers est déraisonnable.

Si le montant inscrit à la section G par le locateur ou la locatrice est plus bas que le loyer payé actuellement, le.la locataire a 10 jours à partir de la signature du bail pour demander une révision du prix du loyer au Tribunal administratif du logement;
Si le locateur ou la locatrice n’a pas inscrit ce montant et que le.la locataire découvre que le montant payé par l’ancien.ne locataire est plus bas que celui qu’il ou elle paie, le.la locataire a deux mois après le début du bail pour demander une révision du prix du loyer au Tribunal administratif du logement;
Si le locateur ou la locatrice a fait une fausse déclaration, le.la locataire a jusqu’à deux mois après la connaissance de la fraude pour demander une révision du prix du loyer.

Comme vous pouvez le constater, la connaissance de l’ancien loyer est primordiale pour la défense des droits du nouveau ou de la nouvelle locataire. Il y a divers moyens d’obtenir cette information cruciale :

Prendre contact avec le.la locataire précédent.e;
Lorsque vous déménagez, envoyez rapidement une copie de votre ancien bail au nouveau ou à la nouvelle locataire pour qu’il ou elle puisse s’y référer et l’utiliser comme preuve.

Section H : Signatures

Il est important de lire le bail avant de le signer

Il est important que le.la locataire et le locateur ou la locatrice signent les deux copies du bail. Le.la locataire doit recevoir une des deux copies du bail obligatoire au moment de la signature. Sinon, le locateur ou la locatrice a l’obligation de lui en remettre une dans les 10 jours suivants.

Section I : Avis de résidence familiale

Pour les couples mariés ou unis civilement, cette section permet d’empêcher la fin de l’occupation du logement sur la décision d’un.e seul.e des époux.ses. Le logement est alors déclaré comme résidence familiale.

Une fois le bail signé, le.la locataire a le droit de demeurer dans son appartement aussi longtemps qu’il.elle le désire, en autant qu’il.elle respecte ses obligations. C’est ce qu’on appelle le droit au maintien dans les lieux. Seule une décision du Tribunal administratif du logement peut obliger un.e locataire à quitter son logement. La loi prévoit cependant des exceptions à ce droit.

Comment quitter avant la fin du bail ?

Vous voulez mettre fin à votre bail ? Que faut-il faire pour vous débarrasser de ce contrat qui vous lie à votre propriétaire ? Différentes solutions s’offrent à vous.

La résiliation du bail à l’amiable

La résiliation de bail exige l’accord des deux parties (locateur.trice et locataire). Vous devez aviser votre locateur.trice de votre intention de quitter le logement et lui proposer de conclure une entente de résiliation du bail. Cette entente doit être écrite et elle doit mentionner les termes de l’entente telles que la date du départ et les conditions s’il y a lieu. Une fois signée, cette entente libère les deux parties de leurs obligations respectives. Il est important d’en conserver une copie.

Prenez note que la loi prévoit 4 cas où la résiliation du bail sans l’accord du locateur ou de la locatrice est possible :

si on vous attribue un logement à loyer modique (Résiliation loyer modique);
si vous ne pouvez plus habiter votre logement en raison d’un handicap qui se serait déclaré après la signature de votre bail;
si vous êtes une personne âgée qui est admise de façon permanente dans un CHSLD ou dans un foyer d’hébergement reconnu par la Régie régionale de la santé et des services sociaux (Résiliation centre hébergement);
si vous êtes victime de violence conjugale, d’une agression à caractère sexuel ou si votre sécurité ou celle d’un enfant qui habite avec vous est menacée (Résiliation violence conjugale).

Voici un exemple d’une entente écrite de résiliation de bail : Entente-résiliation

La cession de bail

La cession de bail vous permet de céder votre bail à un nouveau ou une nouvelle locataire et, contrairement à la sous-location, de vous libérer de toutes les responsabilités inhérentes à votre bail. Le bail ou un règlement d’immeuble ne peut vous empêcher de céder votre logement. C'est aussi un moyen de maintenir des prix de loyer plus bas dans notre quartier - la cession de bail est solidaire !

Les étapes à suivre :

Vous devez trouver une personne désireuse d’aller vivre dans votre logement;
Vous devez envoyer un avis de cession de bail par courrier recommandé à votre locateur.trice en lui mentionnant votre intention de céder le bail à telle personne et à telle date. Vous devez y inscrire le nom et l’adresse de cette personne;
Votre propriétaire a 15 jours suivant la réception de l’avis pour refuser. Dans ce cas, il est tenu de vous indiquer, par écrit, les motifs de son refus. Ses motifs doivent être « sérieux », et cette qualification relève de la discrétion du Tribunal. Cependant, la solvabilité, la fiabilité, une condamnation en non-paiement de loyer ou encore l’insalubrité peuvent être mobilisés comme motifs « sérieux ». Dans ce cas, si vous voulez obtenir la cession, vous devrez ouvrir un dossier au Tribunal administratif du logement contre votre locateur.trice;
Votre propriétaire omet de vous répondre : la cession aura lieu à la date prévue et vous serez libéré de toutes vos obligations puisque c’est le nouveau ou la nouvelle locataire qui assumera désormais les droits et obligations prévus au bail. Il est préférable de faire signer un contrat de cession de bail au ou à la locataire intéressé.e afin de se dégager officiellement de toute responsabilité.

Voici un exemple de contrat de cession de bail

Voici un exemple d’avis de cession

La sous-location

La sous-location est surtout utilisée lorsque vous devez quitter temporairement mais désirez revenir vivre dans votre logement. Vous demeurez responsable de votre bail et de votre loyer. Le bail ou un règlement d’immeuble ne peut vous empêcher de sous-louer votre logement. Si vous choisissez de sous-louer votre logement pour une période déterminée, sachez que vous ne pouvez pas excéder la durée de votre bail. De plus, suivant la même procédure qu’avec une cession de bail, vous devez informer le locateur ou la locatrice de la sous-location et de l’identité du.de la sous-locataire en envoyant un avis par courrier recommandé.

Contrairement à la cession, ici le.la sous-locataire ne bénéficie pas du droit au maintien dans les lieux. Par conséquent, s’il ou elle désire demeurer dans votre logement à la fin du bail, il ou elle devra conclure une entente avec votre locateur.trice. De votre côté, si vous souhaitez résilier votre bail ou éviter qu’il ne soit reconduit, vous devrez en informer votre locateur.trice selon les règles usuelles.

Voici un exemple d’avis de sous-location